01 Oct Esclarecendo a lei de locações

A lei de locações sofreu alterações no ano de 2009, com o fim de aperfeiçoar as regras e procedimentos sobre locação de imóvel urbano. Hoje a lei motiva mais proprietários de imóveis a colocá-los à disposição para locação, uma vez que suas alterações trouxeram um maior segurança na relação locatícia, gerando o equilíbrio necessário. Também tornou menos onerosa a situação dos fiadores. Vejamos:

Multa por quebra de contrato: O locador não pode retomar o imóvel antes de vencido o prazo contratual, mas o locatário pode entregar o imóvel antes do vencimento, desde que pague a multa pactuada proporcional ao período cumprido do contrato.

Responsabilidade dos fiadores: Em caso de separação ou morte de um dos locatários, foi inserida a faculdade de exoneração dos fiadores na vigência do contrato. Mas esta exoneração, em forma de notificação, deve ser expressa e tem prazo de 30 dias contados do recebimento da comunicação do locatário remanescente.

Duração das garantias: No caso do contrato tornar-se por prazo indeterminado, pode o fiador se desonerar desta responsabilidade, desde que notifique o locador de sua intenção. Mas vale lembrar que sua responsabilidade ainda permanece pelos próximos 120 dias.

Do despejo liminar por falta de pagamento: Hoje cabe a concessão de medida liminar , com prazo de desocupação em 15 dias, para locatários inadimplentes, que não tenham garantia de pagamento ou tenham perdido. Também cabe tal medida no caso de reparações urgentes determinadas pelo poder público, quando o locatário não as consentir. Alcança também imóveis não residenciais que tenham pedido de desocupação dentro do prazo de 30 dias do vencimento do contrato e no caso de denúncia vazia nos contratos com prazo indeterminado.

Devemos ressaltar o fato de que a ação de despejo pode ser cumulada com a ação de cobrança dos alugueis e acessórios, mas o pedido de rescisão deve ser ao locatário, enquanto o de cobrança engloba os fiadores.

A faculdade do locatário de pagar a dívida na justiça e livrar-se do despejo somente será concedida se nos últimos 24 meses o locatário não se utilizou deste benefício.

Ao prolatar a sentença de despejo o juiz deve expedir o mandado de desocupação, fixando prazo conforme cada caso.

No caso de execução provisória da sentença antes do trânsito em julgado, o locador pode executar o despejo desde que preste caução, que varia de seis a doze alugueis. Na eventualidade de uma mudança na decisão, o valor da caução será destinado ao locatário, a título de indenização por perdas e danos.

Nas ações renovatórias de aluguel, caso a sentença não acolha a renovação, o prazo é de trinta dias para desocupação voluntária.

A relação hoje é sem sombra de dúvida mais segura, garantindo menores riscos às partes. Entretanto, somente com um contrato bem elaborado que temos estas garantias.