12 May Debates Sobre Comissão de Corretagem

A Scalzilli.fmv acompanhou, na última segunda-feira, a audiência pública do Superior Tribunal de Justiça, na qual foram debatidas as seguintes questões:

(i) a legitimidade passiva da incorporadora para responder pela restituição da comissão de corretagem;
(ii) a prescrição da pretensão de restituição das parcelas pagas a título de comissão de corretagem; e
iii) a validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem.

A audiência contou com a exposição de associações/órgãos representativos de defesa do consumidor, dos profissionais corretores de imóveis e  da indústria da construção civil, além da Procuradoria Geral da República.

Prescrição 
Para o procurador geral da República, Dr. Antônio Carlos Alpino Bigonha, a aplicação do prazo prescricional é de 10 anos, uma vez que as ações dizem respeito a uma relação obrigacional-pessoal e não sobre vício no produto ou serviço ao consumidor.

Validade da cláusula contratual
Falando em nome do consumidor, a Dra. Cláudia Pontes de Almeida (IDEC) sustentou a invalidade da cláusula, pois não existe uma liberdade de escolha do consumidor, sendo que o corretor atua exclusivamente em benefício da construtora.

Em sentido contrário, o representante da Associação Brasiliense dos Advogados do Mercado Imobiliário (ABRAMI-DF) referiu que não existe abusividade na transferência do ônus de pagamento de comissão ao comprador, pois inexiste vedação legal neste sentido, e o consumidor tem ciência prévia da responsabilidade do pagamento, por força de previsão contratual.
Da mesma forma, o representante da Abrainc – Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias, sustentou que o pagamento de comissão de corretagem pelo consumidor não implica em sobre preço, não havendo, portanto, qualquer ilicitude na cláusula. Ressaltou que o serviço de corretagem não irá desaparecer, pois essencial ao mercado, e que a internalização da atividade no preço do imóvel poderá deixar o produto mais caro.

Venda Casada
Segundo o representante do Sinduscon – SP, não há venda casada na prestação de serviço de corretagem, eis que os benefícios da corretagem se aplicam ao comprador e ao vendedor: “O corretor está a serviço dos dois polos da negociação, atua como intermediador entre fornecedor e adquirente e não apenas em benefício da incorporadora”.
O Sinducon – Florianópolis também rechaçou a alegação de venda casada, pois não há um produto condicionado a outro, mas sim uma prestação de serviço que é anterior e independe da aquisição.

Walter José Faiad de Moura, do Instituto Brasileiro de Política e Direito do Consumidor (Brasilcon), entende de forma contrária. Para ele, o corretor age apenas em nome da construtora, e não de forma autônoma.

Legitimidade das Construtoras
Sobre esta questão, apenas a Procuradoria Geral da República se manifestou, opinando pela legitimidade das construtoras para responder pela restituição da comissão de corretagem, com base no Código de Defesa do Consumidor. Para ele, o corretor e as imobiliárias devem ser remunerados pelo serviço prestado e as construtoras/incorporadoras são as maiores beneficiadas no negócio.

Destaca-se que o debate levou em consideração apenas os casos em que o consumidor comparece espontaneamente no stand de vendas da construtora/incorporadora para adquirir o imóvel. 

A previsão é que o julgamento ocorra até o final do mês de junho.

A Equipe de Direito Imobiliário continua acompanhando esse assunto e esta à disposição para maiores esclarecimentos.