05 Aug Cuidados necessários e precedentes à aquisição de imóveis

Todo cuidado é pouco na hora da aquisição de qualquer imóvel. Os riscos são diversos e, portanto, é necessário fazer uma análise documental minuciosa, a qual deve além de observar as questões formais do negócio no que tange ao contrato, verificar a condição real do bem objeto da transação.

Necessário, também, é verificar quem são as partes envolvidas no negócio, de maneira que o pacto não seja objeto de anulação ou ineficácia por algum vício social, como no caso do instituto jurídico denominado de fraude à execução, uma vez que esta tem como essência a transferência do patrimônio do devedor, o que poderá causar prejuízo entre as partes contratantes e até mesmo a terceiros de boa-fé.

A vista disso, cabe ao comprador observar se o contrato de compra e venda está em concordância com o disposto no art. 11 do Decreto-Lei 58/37 de 10/12/1937, o qual dispõe quais são as especificações que sempre deverão constar neste, tais como: qualificação completa das partes, descrição do imóvel, preço, cláusula penal, entre outras.

Igualmente, cabe solicitar ao vendedor a apresentação de todas as certidões que envolvem o imóvel, quais sejam: certidão de quitação do IPTU, de verba condominial, matrícula atualizada do bem e certidão do distribuidor contendo relação dos processos judiciais que envolvem o imóvel e o proprietário do bem, de maneira que se verifique eventual risco para o negócio.

Além do mais, o adquirente deverá dar uma atenção especial ao instituto da fraude à execução, uma vez que sua essência está na utilização do patrimônio do devedor como consequência da responsabilização pela satisfação do crédito do credor.

A fraude à execução além de atentar contra a pretensão dos credores, os quais buscam a satisfação do seu crédito através do Estado, também é danosa no contexto do desenvolvimento normal da atividade jurisdicional, transformando-a em uma atividade ineficaz.

O legislador também fez menção expressa no art. 1º, da Lei nº 7.433, de 18/12/1985, dispondo que na lavratura de atos notariais, inclusive os relativos a imóveis, deverão ser apresentadas as certidões dos feitos ajuizados.

Assim, não é exequível ao adquirente afirmar desconhecimento da existência de qualquer ação, pois um mínimo de cuidado é exigido, devendo este, buscar informação no distribuidor cível e trabalhista da comarca onde estiver situado o imóvel objeto da compra, assim como das distribuições em face do vendedor.

Nessa linha, o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) considerando o princípio constitucional da segurança jurídica editou a “Recomendação nº3” de 15 de março de 2012, orientando que os tabeliães de notas cientifiquem as partes envolvidas em transações imobiliárias e partilhas de bens imóveis sobre a possibilidade de obtenção da Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas, devendo constar na escritura lavrada, com propósito de servir de instrumento de combate à fraude à execução, configurada frequentemente pela alienação de imóveis e da transferência de bens para impedir que recaia penhora sobre os bens para quitação de dívidas trabalhistas.

Igualmente, o art. 42, § 3º, do Código de Processo Civil, dispõe que os efeitos da decisão proferida em razão da ação reivindicatória ao adquirente do imóvel, terá eficácia independente da existência do registro da citação na matrícula do imóvel. Portando, o comprador perderá o direito à propriedade do bem.

A consequência do reconhecimento da fraude à execução é a ineficácia do negócio fraudulento em relação ao credor prejudicado. A questão é que havendo reconhecimento desta, o negocio será ineficaz e o terceiro adquirente do imóvel não terá mais direito sobre o bem, salvo se quitar a dívida do devedor-alienante. Então, para evitar danos desta natureza o adquirente de um imóvel tem o dever analisar de forma técnica toda a documentação pertinente ao imóvel a ser obtido e as certidões em nome dos vendedores, a fim de verificar se existem passivos obrigacionais que possam gerar a ineficácia do negócio jurídico.

Portanto, se uma pessoa adquirir um imóvel cuja venda for verificada como realizada em fraude, ou seja, quando o proprietário estiver inadimplente, possivelmente perderá o bem adquirido, principalmente se não comprovar que adquiriu de boa-fé e desconhecia o débito.
Considerando que os problemas relacionados à venda de um imóvel advêm de ônus que recaíram sobre o imóvel em processos judiciais, desconhecidos pelo comprador e que futuramente pode-se ver sem o seu bem, em decorrência de desfazimento da venda em âmbito processual, é imprescindível agir com total prudência antes de finalizar o negócio.

Por fim, caberá ao adquirente do bem ser diligente, obtendo e analisando todas as certidões, bem como avaliando os riscos, verificando se há necessidade de se provisionar valores para garantia da efetivação do negócio, nos casos da existência de pendências judiciais, sob pena de, não o tendo feito, entender o juiz que o comprador não agiu com cautela, situação em que será desfeita a venda.