STJ decide: Proprietários de terreno não devem responder solidariamente por quebra de contrato da construtora

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu provimento ao recurso especial dos proprietários do terreno que haviam sido condenados solidariamente com a construtora e seus sócios pela paralisação das obras do empreendimento imobiliário que seria construído no Rio Grande do Sul.

Com a falência da construtora e a suspensão das obras, compradores do empreendimento ajuizaram ação de reparação de danos contra todos, alegando que houve uma simulação de venda, com permuta por área construída onde o casal continuaria como proprietário do terreno.

O juiz em sua decisão reconheceu a responsabilidade da construtora e dos sócios e afastou a obrigação dos proprietários do terreno. Mas os compradores do empreendimento apelaram no TJ/RS, que modificou a decisão de 1º grau e reconheceu a responsabilidade solidária do casal.

O Tribunal entendeu que a responsabilização solidária foi consequência da forma como se deu o negócio entre as partes, levando em consideração o preço do terreno que englobou a valorização do empreendimento, com a projeção de lucro representado pelo edifício que seria construído. Os julgadores também consideraram que a compra e venda e a incorporação não haviam sido registradas.

A partir do momento que os proprietários do terreno consentiram com a realização do projeto de forma irregular, inclusive com ampla divulgação comercial, deveriam responder solidariamente pelos prejuízos causados aos compradores dos imóveis. O TJRS considerou que haveria relação de consumo entre os proprietários do terreno e os compradores das unidades habitacionais.

No recurso especial ao STJ, o casal alegou que sua relação com a construtora se limitou a uma operação de compra e venda e que o preço ajustado seria pago em dinheiro de forma parcelada, e não em área construída, o que não permite sua caracterização como sócios do empreendimento.

O STJ afastou a possibilidade de equiparação dos vendedores do terreno ao incorporador sob a alegação que a caracterização como incorporador pressupõe a prática efetiva, pelo proprietário do terreno, de atividade de promoção da construção da edificação condominial. A lei de incorporações equipara o proprietário do terreno ao incorporador, desde que aquele pratique alguma atividade condizente com a relação jurídica.

Na decisão do STJ o casal limitou-se à mera alienação do terreno, tendo sido concluído por perícia que o contrato deu-se de forma lícita, sendo a incorporadora a responsável exclusiva pela construção do empreendimento.

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